Thứ Bảy, Ngày 16/01/2021
Tìm kiếm nhanh: 

Thống kê truy cập

Số lượt truy cập: 8.528.499
Tổng số Thành viên: 29
Số người đang xem:  33

Luật Đất đai: Sửa sao cho công bằng?

Đăng ngày: 16/10/2012 08:27
Theo nguoibaovequyenloi.com

Tạo ra thủ tục hợp pháp cho việc thu hồi đất và đền bù chắc chắn là vấn đề nhạy cảm nhất khi sửa đổi Luật Đất đai 2003.

Kể từ khi Đổi Mới, Nhà nước đã ban hành 4 Luật Đất đai vào năm 1987 (có hiệu lực vào 1988), Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi năm 1998, và năm 2003. Việc áp dụng các luật này đòi hỏi một số lượng lớn văn bản dưới luật hỗ trợ (nghị định, thông tư liên tịch và các văn bản hướng dẫn hành chính). Gần đây Nhà nước đã thông báo Luật Đất đai năm 2003 sẽ được sửa đổi trong năm 2010 hoặc 2011.

Luật Đất đai năm 1987 đã xóa bỏ mô hình hợp tác xã nông nghiệp theo kiểu Xô viêt và Nhà nước đã giao lại đất cho nông dân thuê. Các hộ nông dân được giao cho một số quyền sử dụng đất có giới hạn, đầu tiên là trong vòng 20 năm. Từ Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng thêm quyền sử dụng đất cho nông hộ và cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất. Luật này cũng công nhận đất có giá trị và Nhà nước có quyền được định giá giá trị đó khi đất được chuyển đổi sang mục đích công nghiệp và đô thị. Những điều chỉnh vào năm 1998 đã tăng sự bảo vệ quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp trong nước lên rất nhiều. Để tăng sự hấp dẫn về đầu tư nước ngoài, Chính phủ phải giữ giá đất thấp và giá đền bù chỉ bằng 10 – 30% giá trị thị trường của đất.

Sự mở rộng của kinh tế thị trường tại Việt Nam đã làm tăng giá trị sản xuất của đất. Nhà đầu tư trong và ngoài nước, những người sử dụng đất ở vùng đô thị đều đòi hỏi quyền sử dụng đất của họ phải được bảo đảm. Những sửa đổi trong năm 2003 của Luật Đất đai đã giải quyết vấn đề này. Luật đã mở rộng phạm vi bảo vệ quyền của những đối tượng sử dụng đất, bao gồm các lợi ích gắn liền với đất như quyền được sử dụng đất và đóng góp đất như vốn để thành lập công ty. Quyền sử dụng đất được giao cho nhà đầu tư và những hộ gia đình vào mục đích xây nhà ở đã trở thành quyền sở hữu tài sản tư nhân được bảo vệ vững chắc.

Ngược lại, chưa có bất cứ một thay đổi căn bản nào trong Luật Đất đai 2003 liên quan đến đất nông nghiệp. Thời hạn giao đất 20 năm vẫn là câu hỏi lớn: tiếp tục giao đất hoặc bãi bỏ? Nông dân có thể trao đổi và chuyển nhượng đất nhưng họ không có quyền quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng. Khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp người nông dân chỉ được nhận đền bù tính theo giá đất nông nghiệp. Giá đền bù này lại do Nhà nước quyết định.

Điều này ảnh hưởng xấu đến phân phối của cải trong nước và tăng bất ổn xã hội. Giá trị đền bù trả cho đất và việc giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án đầu tư đã vấp phải chống đối ngày càng gia tăng từ phía người dân. Trong 5 năm trở lại đây, số lượng khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai đã tăng gấp đôi, lên tới 12.000 sự vụ trong một năm.

Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật đất đai vào chương trình làm việc về văn bản pháp quy của mình. Cần phải có sự quan tâm đặc biệt để tạo ra và đảm bảo quyền lợi cho đất nông nghiệp và đất rừng. Việt Nam cần phải ứng phó ngay với vấn đề trên để tạo ra sự công bằng về luật pháp trong phân phối phúc lợi và đảm bảo hài hòa xã hội khi đất nước đổi mới.

Từ các phân tích trên đây, chúng tôi đề xuất 6 nhóm sửa đổi trong Luật Đất đai 2003, bao gồm bảo vệ quyền sở hữu tài sản đối với đất của nông dân, nâng cao tính minh bạch và nhất quán trong các luật liên quan đến đất đai, linh động trong hình thức sử dụng đất nôngnghiệp, tăng cường trách nhiệm giải trình quy trình chuyển đổi đất cho các dự án đầu tư, nâng cao trách nhiệm giải trình và điều hành trong công tác quản lý đất đai, hỗ trợ cho quá trình thương mại hóa đất (nông nghiệp).

 Kể từ khi Đổi Mới, Chính phủ đã ban hành 4 Luật Đất đai. Ảnh minh họa

Bảo vệ quyền về tài sản cho nông dân

Như đã phân tích trong bài, Luật Đất đai được đóng khung hiện nay đang rất có lợi cho những nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, những cư dân ở khu vực đô thị đồng thời tạo thuận lợi cho các quan chức có lợi ích từ vấn đề này. Hiện nay các doanh nghiệp trong nước đang đòi hỏi phải được đối xử công bằng như với nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể là họ yêu cầu được chi trả “một lần” tiền thuê đất và toàn quyền dùng quyền thuê đất làm vốn. Hiện tại thời hạn cho thuê đất đối với các dự án thương mại là 50 năm. Đối với các dự án xây dựng nhà ở và dự án phát triển thì thời gian này là vĩnh viễn.

Trong khi đó, nông dân Việt Nam lại đang phải chịu nhiều thiệt thòi. Tăng cường bảo vệ quyền sử dụng đất của nông dân sẽ làm tăng chi phí cho các nhà đầu tư nếu muốn thu hồi đất. Mặc dù điều này chắc chắn gây bất tiện cho chính quyền các cấp và các cơ quan liên quan đã quen với việc thu hồi đất rẻ để thúc đẩy công nghiệp hóa, đô thị hóa, nhưng lại giúp đảm bảo công bằng xã hội. Điều này sẽ đảm bảo thành tựu của công cuộc phát triển và sự công bằng giữa nông dân, nhà đầu tư và các cấp chính quyền.

Tăng cường tính nhất quán và minh bạch

Đảm bảo quyền lợi về đất cho nông dân đòi hỏi phải sửa đổi không chỉ Luật Đất đai 2003 mà còn phải thay đổi khung pháp lý để hỗ trợ cho luật này. Để duy trì sự nhất quán trong toàn bộ hệ thống luật pháp những thay đổi của các luật khác cũng rất có ích. Điều này đòi hỏi sửa đổi về các quy định về tài sản và của cải trong Luật Dân sự 2005, sửa đổi trong Luật Quy hoạch đất 2008 để nâng cao sự tham gia của người dân; sửa đổi trong Luật Nhà ở 2008 và Luật về thị trường bất động sản 2008.

Để nâng cao tính minh bạch của luật và đảm bảo luật đơn giản và dễ hiểu cho người sử dụng, từ khía cạnh kỹ thuật chúng tôi đề xuất Chính phủ nên hệ thống hóa các văn bản hành chính đang thiếu tính hệ thống (hướng dẫn, thông tư liên ngành, nghị định, quyết định) liên quan tới đất đai vào thành luật có tính hệ thống, dễ truy cập và minh bạch. Ví dụ có thể hệ thống hóa các văn bản dưới luật có liên quan đến đất nông nghiệp và đền bù đất vào trong Luật về Chuyển đổi đất và Đền bù.

Tăng tính linh hoạt trong việc sử dụng đất nông nghiệp

Phần thảo luận ở trên đã cung cấp chi tiết những bất cập đa chiều đối với nông dân khi nỗ lực tối ưu hóa việc sử dụng mảnh đất họ được giao. Trong khi nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có quyền tự do thương mại hóa quyền sử dụng, nông dân Việt Nam lại không được hưởng những quyền lợi như vậy.

Chính phủ vẫn tiếp tục đặt ra mức hạn điền thấp cho đất nông nghiệp riêng đối với nông hộ chứ không phải các nhà đầu tư khác. Luật Đất đai 2003 quy định các mục đích sử dụng đất nông nghiệp khác nhau và rất cứng nhắc trong chuyện nông dân phải sử dụng loại đất đó thế nào. Điều này ngăn cản nông dân không được sử dụng mảnh đất của mình vào mục đích phù hợp nhằm tận dụng các cơ hội thị trương trong nước và quốc tế.

Thủ tục hợp pháp cho việc thu hồi đất

Nếu không có những thay đổi cơ bản trong Luật Đất đai, nó vẫn chỉ phản ánh quan tâm tập trung của Nhà nước vào việc thu hồi và chuyển đổi đất để thúc đẩy công nghiệp hóa. Nếu cộng đồng kinh doanh trong và ngoài nước được tổ chức tốt hơn và có nhiều lựa chọn để ảnh hưởng tới quá trình soạn thảo luật thì quyền lợi của nông dân sẽ không được để ý tới nhiều, cụ thể là đối với các trường hợp đất nông nghiệp bị “gán” vào khung “cần thiết phải chuyển đổi để phát triển”.

Tạo ra thủ tục hợp pháp cho việc thu hồi đất và đền bù chắc chắn là vấn đề nhạy cảm nhất khi sửa đổi Luật Đất đai 2003. Tuân thủ những thủ tục pháp lý sẽ nâng cao tính công bằng và giúp hạn chế tới mức thấp nhất khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai.

Tăng cường trách nhiệm giải trình và giám sát trong công tác quản lý đất của Chính phủ

Khi quyền lực được phân chia từ Chính quyền trung ương xuống tới 63 tỉnh thành và 17 tập đoàn Nhà nước, việc thực thi luật pháp và các quy tắc hành chính cần phải được củng cố.

Hơn thế nữa, khi đất đai là tài sản hiếm và có giá trị, cần đặt ưu tiên hàng đầu cho việc phòng chống tham nhũng liên quan đến phân bổ và sử dụng đất đai không hiệu quả. Tăng cường khả năng giải trình của các cơ quan Nhà nước trong các hoạt động liên quan đến đất đai đòi hỏi sự tham gia của các công dân, tổ chức xã hội và truyền thông trong quá trình xây dựng và thực thi chính sách. Cụ thể là các quyết định hành chính phải có sự giám sát của các cơ quan lập pháp và tư pháp.

Các dịch vụ công hỗ trợ quá trình thương mại hóa đất đai

Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý đất đai đã thay đổi khi Việt Nam tiến bước theo con đường hiện đại hóa. Từ vai trò ban đầu là người phân phối đất đai và cung cấp các dịch vụ công cần nhiều đất (trường học, bệnh viện, hạ tầng và quản lý), vai trò của Nhà nước hiện đã chuyển từ việc can thiệp trực tiếp vào những quyết định ngắn hạn (thời hạn thuê, chuyển đổi đất, giá đất…) sang việc điều chỉnh và vận hành thị trường khi đã hoàn thành các vai trò trên. Điều này đòi hỏi phải có khung pháp lý rộng cho việc sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, đánh thuế đất đai (và tài sản).

Theo VietNamNet

( Sưu tầm - Luật sư Phạm Quốc Doanh

Văn phòng luật sư Khang Chính)

| Chia sẻ |
THẢO LUẬN  
Chưa có thảo luận nào
Ý KIẾN CỦA BẠN  
  Hãy đăng nhập để thảo luận

Tin cùng loại cũ hơn